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　　对于晚清上海租界的地价表现，过去学术界研究不多，成果也比较少，主要是受资料的限制。房地产业是近代上海最主要的产业之一，但同时又是最受宏观经济和时局变化影响的产业。在经济、货币和社会急剧动荡的时代背景下，房地产企业很难长期坚持下来，于是我们就很难找到企业或同业公会的档案资料来研究这个产业。正因为如此，我们更应该充分地利用可以找得到的资料。本文主要利用2005年上海古籍出版社出版的30卷《上海道契，1847-1911》(下文中简称《道契》)以及2001年同一家出版社出版的28册《工部局董事会会议录》等可贵资料，对晚清上海租界的地价表现作一些初步的分析。

    一　城市化刚起步时贸易功能的地价表现

    一、交通要点区域价差不大

    在上海租界城市化刚刚起步的时候，洋人买地首先着眼的是其贸易功能，其次是其个人或家庭的居住需求。居住需求在一开始是很有限的，因为人数少，生活方面的问题容易得到解决。贸易功能主要是码头和仓库。开始是驳船码头，到19世纪60年代以后又发展出轮船码头。铁路还要迟很久才会有，而且在晚清一直不占主导地位。

    洋商对贸易功能的追求，表现在土地的交易上，就是沿江沿河适于作码头地点的土地因受追捧而地价高，或者在当时的水路和陆路条件下，适于作货物仓储地点的土地地价高，而其他的地价比较低。因此，当时的地价差异表现为点与面的鲜明对比。而这些交通要点区域彼此之间的地价差异并不是很大。

    到1853年，外滩江边已建有十余座驳船码头。早期的驳船码头是旧式的石条砌成的直出踏步码头，面积较小，造价低廉。码头后方隔开一条纤路就是洋行的位置。怡和、宝顺、琼记、和记等洋行都在外滩边上自己洋行的房屋前面建起了驳船码头。当轮船兴起后，1861年宝顺、旗昌洋行先后在虹口建造轮船码头。1862年，怡和、同孚等八家洋行也分别建造了轮船码头。1864年9月，英商耶松船厂成立，经营船坞及码头、堤岸、仓库的设计和施工。这是上海最早一家兼营筑港的企业。到1870年，虹口地区的轮船码头增至十余座。1871年成立了最具实力的英商公和祥码头公司。 

    旗昌洋行的金能亨在1861年到1863年间申领多宗位于虹口的美册道契，可以推断其用途是建造轮船码头和仓库。

    

    金能亨申领道契的时候，虹口码头、仓库可能已在修建中，甚至有可能已经建好。金能亨以平均超过每亩1000两的价格购买这14宗虹口土地，其中4块地的每亩单价达到3000两，在当时已算是天价。建码头，地理位置十分讲究，于是会出现天价土地。至于仓库和辅助设施，回旋的余地大一些，价格虽然比一般土地也会高出很多，但不会出现天价。另外，也有可能存在信息不对称的因素对价格的影响。洋商开始买地的时候不说明用途，所以价格比较低，如上表中的前三块土地那样。但一旦意图明确，卖者就会把价格抬上去。

    1851年，洋商恩地克向合众国传教会托事人文惠廉监司买地1.913亩，该地块东至虹口港，共1万两，合每亩5227.39两，申领美册道契第93号。 1865年，位于虹口二十五保三图美册道契第219号的一块地，1.55亩，价8000两，合每亩5161.29两。 虹口一些地段的土地每亩数以千两计的还有不少。

    虹口地区码头等交通要点区域的地价与当时南京路的地价相比，是毫不逊色的。1867年，美册第227号契地，南至南京路，东至江西路，是同孚洋行从另外两个洋商处购得的(另外那两个洋商先前没有申领道契)，契内价格应该是真实的：该地块6.372亩，共2万两，合每亩3138.73两。 

    1872年，美册第296号契地也是像上述情形一样，在洋商间买卖并申领道契，该地块2.841亩，共5500两，合每亩1935.94两。 

    1865年，法租界外滩的土地，每亩至多不过2500两。 

    俄册道契琼记洋行同治初年买的地，有的价很高，但不一定都在外滩。俄册第8号道契是1862年申领的，位置应该在外滩，因为四至说明中标明了“东至黄浦路”。这块地共15.392亩，每亩1266891文(合1119.16两)。 因为是外商之间的交易，这个价格可以认为是真实的。而俄册第19号和20号道契的单价也有每亩1000两，从第20号契的四至说明来看，该地应在苏州河以北。 第19号和20号契是外商向中国原住户买的地，契内价可能只是中国原住户得到的价格，在这类交易中常有中间商介入其中，如果中间商是先买后卖的话，那么实际的成交价会远高于契内价，高出部分由中间商所得。由于这样的情况，至少可以判断：同治初年外滩有的地块与苏州河北岸有些地块在价格上是相差不多的。

    在道契制度实行的最早的一二十年中，除了码头、紧要地段外，一般地区差不是很重要，城市功能尚未明显地显现出来，所以道契文本上虽写了四至，但不写地段。

    二、同一区域价差很大

    洋商在土地的选择上对贸易功能的追求，造成同一区域内地价的差别很大：适于做码头、仓库的土地，或者是交通干道边得地利优势的土地，价格就特别高，而其他土地则价格很便宜。

    如上文所述，1865年美册第219号道契在外虹口地方的一块地，每亩价格达到5161.29两，而同样是外虹口地方的一块地，美册第325号契地，1876年的价格每亩仅20元， 前者竟是后者的348.74倍。之所以这样，是因为后者所占位置不占贸易之利。另一块外虹口地方二十五保三图的地，1864年美册道契第205号，4.033亩共120元，每亩仅29.75元(约合22两)。 

    在道契制度实行的前20年中(1844-1863年)，英租界的范围大致上就是后来的公共租界中心区。这块地区除了码头和交通要道外，同质性比较强，便于比较。我们列表来查验一下历年的地价差异。

    

    在已有年份中，最高地价与最低地价的差距并不是特别大，这也是好理解的，因为码头和交通要道旁土地的确定是需要时间酝酿的。可以这么认为：从几十倍到一百多倍的价差可以代表当时英租界地价的总的状况。有人研究南京路的地价，认为在早期，东段高而西段低的价差特点表现得尤为突出。如果依四川路、江西路、河南路、山西路、福建路、浙江路、贵州路、西藏路等八条纵向马路把横向的南京路分成八段，1869年第一段外滩到四川路平均每亩地价5260两，第八段贵州路到西藏路平均每亩地价232两，前者是后者的22倍之多。 

    二　城市综合功能开发中的地价表现

    一、区域间差异扩大

    随着城市人口的增加和人们有序生活需要的激增，城市的定位由主要倾向于对外贸易的单一功能，渐渐转向为全方位发展的综合功能：对外贸易的功能继续存在，而人们生活所需要的各种服务功能、金融、住宅建设等配套服务性产业的功能渐渐开发出来。租界各个地区的功能定位也有所侧重，如外滩一带是中央商务区，虹口一带是贸易区，静安寺一带是新的商业区，杨树浦一带是工厂区，住宅区也分为富人较为集中的区域和穷人较为集中的区域。这样，地价就从先前的主要与贸易功能挂钩，转而主要与区域功能定位与功能开发程度挂钩。

    1880年以前，南京路的平均地价稳定在每亩2000多两的水平上。这个价格主要建立在外滩区域的对外贸易功能上。从19世纪80年代起，随着人口增加和道路及公共设施建设，南京路成为公共租界中央商务区的标志性路段，地价迅速攀升。特别引人注目的是1903年至1907年的四年中，地价上涨了2.56倍之多。1903年每亩平均1.35万元，1907年更猛增至每亩3.47万元。这与离中心区较边远地区的地价差距迅速拉大。例如杨树浦地区1907年英美册道契申领共4件，最高契内价格是每亩629两，最低每亩76.7两；曹家渡地区1907年英美册道契申领共11件，最高契内价格是每亩691.67两，最低每亩69.51两。 

    二、发展较为成熟的区域内部价差缩小

    南京路地价在1869年第一段与第八段相差22倍之多，但随着道路交通建设的成效释放以及商业和金融集聚效应的扩散，南京路的开发渐趋成熟，地价差距明显缩小，1874年第一段与第八段相差10倍。以后进一步缩小差距，到1933年两者相差不到一倍。

    二十五保头图和二图是南京路中心商务区的邻近地段，其城市综合功能也较早地得到开发。表现在地价上，就是地段内的地价差距显著缩小，从表3和图1可以反映出来。

    

    资料来源：根据30卷《道契》相关资料编制。说明：1.本表数字系地块面积满1亩以上的地价。若地块面积太小，其价格未必能反映真实情况。2.随着时间的推移，该地段内的新申领道契地块数越来越少，每块地也越来越小，在选择度很小的情况下，出现了与说明1稍有误差的案例：1907年最低地价的那块地面积为0.985亩，1908年最高地价的那块地面积为0.917亩。

    图1　二十五保头图、二图最高最低契内价之比

    

    至于杨树浦、曹家渡这样的地区，至少到清末，区域内的地价差距仍然很大。这类区域由于开发较晚，在地理位置上距离市中心(中央商务区)较远，其区位功能尚未定位，或只偏重于某一方面，导致即使在较小的区域范围之内，地价仍有较大的差异。一旦这些地区的城市综合功能得到较深度的开发，区域内部的地价差异就会缩小。

    三　工部局修路所涉及的一级市场购地常由他人出面以防哄抬地价

    工部局为修路(包括新建和扩建)，作为土地的需求方，既在土地的一级市场上购地(向中国原住居民购地并申领道契)，也在土地的二级市场上购地(购买已领道契的土地)。表4是根据道契资料编制的工部局在一级市场上“永租”土地的情况。

    

    

    从表4可知，1866年为筑静安寺路由工部局出面，收购大片土地的情况几乎是绝无仅有的个案，1911年英册7329号道契8.353亩地也是用来建学堂的。绝大多数的道契面积都比较小，其中一亩以内的又占了大多数。

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