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　　案例：某被评估设备购建于2008年6月，账面原值100万元，2011年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2012年6月对该设备进行评估，评估基准日为2012年6月30日。现得到以下数据：①2008年至2012年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的评估价值。
　　案例解析：
　　1）估算重置成本
　　重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%
　　=124.72（万元）
　　2）估算加权投资年限
　　加权投资年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72
　　=3.75年
　　3）估算实体性贬值率
　　实体性贬值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%
　　4）估算实体性贬值
　　实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
　　=124.72×38.46%=47.97（万元）
　　5）估算功能性贬值
　　第一步，计算被评估设备的年超额运营成本
　　1000×12=12000（元）
　　第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本
　　12000×（1-33%）=8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额
　　8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553
　　=35016.61（元）=3.5万元
　　6）估算经济性贬值率
　　经济性贬值率=[1-（60%÷80%）X]×100%
　　=[1-（60%÷80%）0.7]×100%
　　=18.24%
　　7）估算经济性贬值
　　经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率
　　=（124.72-47.97-3.5）×18.24%
　　=13.36（万元）
　　8）求资产价值
　　待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性
　　贬值-经济性贬值
　　=124.72-47.97-3.5-13.36
　　=59.89（万元）
　　3.房地产评估的教学方法-互动教学法和案例教学法
　　互动教学法是在老师的带领下，教师和学生平等交流，教师根据授课内容，采用启发、提问、讨论等教学形式，来共同学习课程内容。房地产评估是资产评估的难点内容，涉及内容多，首先要让学生理解房地产的基本特点，然后才能介绍房地产的评估方法。因此，在介绍房地产的基本特点时可以采用互动教学法，例如，讲述房地产的特性时，以我们上课的教室为例，让学生讨论我们的教室作为房地产有什么特性。再如，讲述房地产价格的影响因素时，列出所处城市各类房地产的价格，让学生讨论都有哪些因素影响了房地产的价格。
　　讲述房地产基本评估方法时则需要采用案例教学法，比如，介绍假设开发法可以通过如下例子来说明。假定某市政府将于2012年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
　　分析如下：
　　1）完工后的预期楼价现值为：
　　5000×4×5500/（1+10%）2.5=8667.8（万元）
　　2）建筑成本及专业费：
　　1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891（万元）
　　3）有关税费：
　　8667.8×5%=433.4（万元）
　　4）目标利润为：
　　（地价+2891）×15%=15%地价+433.7万元
　　5）估算地价：
　　地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
　　地价=4269.3（万元）
　　4.企业价值评估的教学方法-演示教学法和案例教学法
　　演示教学法介绍企业价值的组成部分，案例教学法讲述企业价值评估的基本方法。这部分内容在其他资产价值评估之后进行学习，可以通过一个综合性较好的案例，让学生评估企业作为整体的价值；然后在评估各要素资产的价值；最后比较企业整体价值和各要素资产价值之和是否相等。例如：某企业进行整体资产评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为200万元、790万元和520万元，该企业负债的评估价值为40万元。若折现率和资本化率均为10%。
　　比较企业整体价值和企业单项资产汇总价值。首先，采用收益法计算企业整体价值：
　　120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（万元）
　　其次，采用成本法计算企业单项资产汇总价值：180+830+480-20=1470（万元）
　　通过以上计算可以得出，企业整体资产的价值不等于单项资产的价值之和。
　　5.实践教学的教学方法-情境教学法和案例教学法
　　实践教学是综合教学部分，不仅要求学生了解资产评估的基本程序，同时也要求学可以对模拟企业进行评估。通过情境教学法让学生演示资产评估的业务接洽，包括委托方和受托方，签订资产评估业务约定书，编制资产评估计划。然后可以安排学生去某个企业参观，现场调查企业待评估资产状况，收集评估所需资料，根据收集到的资料来确定采用何种评估方法进行评定估算，一切准备就绪，编制和提交评估报告。不能企业参观的学校，也可以通过案例教学达到实践教学的目的。
　　资产评估学属于边缘性学科，要达到好的教学效果，必须采用适合的教学方法。在教学过程中不断改进和创新各种教学方法，以取得最佳的教学效果。
　　参考文献
　　[1]程玉英、张伟、邓郁.《资产评估学》案例教学方法探讨[J].科技经济市场.2009（10）
　　[2]申亚楠.《资产评估学》教学方法探讨[J].科技情报开发与经济.2007，17（24）
　　[3]乔志敏、宋斌.资产评估学教程[M].中国人民大学出版社，2010.